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天津二手房買賣流程及注意事項

天津二手房買賣流程及注意事項

發布時間 :2018-08-08 14:26瀏覽量 : 2208
天津二手房買賣流程第1步買賣前的產權審核、第2步交定金與簽合同、第3步贖樓、第4步付首期及資金監管、第5步簽訂買賣合同、第6步選銀行和辦按揭、第7步過戶及交稅、最后辦理后續事項。二手房交易的注意事項有進行二手房交易前必須確認房主真實身份、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責任、必須標明付款、過戶時間、必須注明二手房相關費用的交接時間等。
  •   一、天津二手房交易流程

      1、買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件 ,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

      2、如賣方提供的房屋合法,可以上市交易,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

      3買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。

      買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續,對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。

      4、立契。

      房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續。北京市已取消了交易過程中的房地產賣契,即大家所俗稱的“白契”。

      5、繳納稅費

      稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

      6、辦理產權轉移過戶手續

      交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

      (7)對貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續,銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證后,銀行將貸款一次性發放。

      (8)買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

      二、天津二手房交易流程注意事項

      1、購房人在與二手房房主簽訂購房合同時,應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患,約定好違約賠償責任,并在能夠辦理過戶手續時,盡快辦理,避免對方反悔。

      2、買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續,最好選擇專業人士提供法律意見,再慎重簽訂合同。

      3、買房人應在簽訂買房合同時,讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

      4、二手房買賣雙方在交易時應當選擇正規中介機構,并對雙方商定的內容以書面形式約定好。

      5、為了了解所購房屋的真實情況,購房者應在購房前向物業、鄰居、開發商了解情況,最好到現場看房,并對出現質量問題如何承擔責任等內容做出書面約定。

      6、法律明確規定農村宅基地所建房屋不能上市交易,建議城鎮居民不要購買這類房屋,此種房屋交易不受法律保護。

      以上就是法律快車小編整理的關于2018天津二手房交易流程是怎樣的全部內容,因為房價的浮動周期性太短了,基本上十天就另外一個價,很多二手房主騎驢找馬,損害購房者的利益,所以我們如果確定購買房屋了,繳納定金時最好約定較高的違約賠償。

     
  •   二手房交易流程是指房屋所有權人通過買賣、交換或者其他合法方式將已取得《房屋所有權證》的房屋轉移給他人的過程,房屋作為不動產,所有權以登記對抗第三人,以交付實現所有權的轉移,所以熟悉2018年二手房交易流程可以規避很對法律風險,下面我們就來看看2018年二手房交易流程要多久。

      一、買賣二手房交易流程

      1、看房

      買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項,一般買賣雙方產生的所有費用由買賣雙方支付;

      2、查檔

      買賣雙方持房產證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案;

      3、簽合同

      買賣雙方協商房屋價格、定金、首期款、資金監管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責任,確定這幾大要點后,買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,把上述內容寫入合同(深圳市統一格式合同),支付定金給中介公司;

      4、賣方同擔保公司到公證處進行公證,賣方委托擔保公司辦理相關事務;

      5、資金監管及貸款申請

      買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號(一般是原貸款銀行,如果換其他銀行會多出一些費用),買方及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件(一大堆,都沒看清楚,只是忙著簽名),買方向銀行提出貸款申請,銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司),約7至8個工作日左右;

      6、贖樓

      買方向擔保公司支付擔保費用后,擔保公司向原貸款銀行申請贖樓,擔保公司向銀行出具贖樓擔保,進行贖樓及注銷抵押登記手續,約5個工作日左右;

      7、房屋過戶

      買方同擔保公司去市房地產產權登記中心遞交房產過戶申請,擔保公司領取回執,需5個工作日;

      8、買方同擔保公司到領證窗口簽署回執繳費領取房產證(記得多復印一些,再見到它時要等全部貸款還清之后啦),擔保公司領出新房產證同按揭銀行在市房地產產權登記中心作抵押登記,銀行把首期款給賣方,新房產證抵押登記后,銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方,約10個工作日左右;

      9、交房

      買賣雙方辦理房屋交接,水、電等過戶,買方領鑰匙。

      二、二手房交易流程要多久注意的事項

      1、進行二手房交易前必須確認房主真實身份

      2、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責任

      3、必須標明付款、過戶時間

      4、必須注明二手房相關費用的交接時間

      5、與中介公司簽訂合同時,必須有代理費明細單

      6、通過中介公司購房必須要求與房主見面

      7、必須學會使用補充協議

      以上就是法律快車小編整理的關于2018年二手房交易流程要多久全部內容,二手房交易完成一般會在20天內完成,如果對方出賣的房屋是全額購買的,或者我們全額購買發費的時間更短,簽訂買賣合同是一定要注意雙方違約責任及標明付款、過戶時間。

     
  •   二手房交易的糾紛是很容易出現的問題,而且去法院主張權利周期又長,耗費時間精力,為了規避二手房交易中的風險,在二手房買賣中我們需要特別注意一些點就可以避開大部分的風險。

      一、確定二手房是否允許出售

      大家要注意,并不是所有的房子都是直接能夠上市交易的。例如:公有住房在“房改”售房時,有些單位還保留有優先收購權。此外,如果該房屋的土地性質是屬于劃撥用地的話,也不能夠直接上市交易。

      二、確定房屋所有權是否真實、完整、可靠

      根據《合同法》的規定,房屋在進行出售時應該經由房屋所有權人以及共有權人的同意,否則,房屋買賣合同就是無效的。此外,大家還需要查清楚房屋有無其他債權、債務糾紛。但最要緊的是,一定要由賣方出示、提供合法的房屋所有權證。

      三、確定二手房的出售建筑面積是否和產權證一樣

      大家一定要注意,在合同中約定的出售房屋的面積只能是產權證上的面積,其他面積不計在內。

      四、雙方是否履行二手房的程序

      關于購買二手房時,買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》,并到房屋所在區、縣國土房管局市場交易管理部門,辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規定的稅費手續。這些手續都是不能夠少的,買賣雙方一定要注意去產權登記部門申請轉移登記,將房子真正過戶到買方名下。

      五、了解屋內設施的交驗細節

      有些業主在簽訂合同時常常口頭向客戶保證,房間內的所有家電都會贈送,或者說也計算到了房價款中,但是到了實際交房的時候卻發現電器都已經搬走。所以對于這類承諾,也要在合同中進行約定,并約定屋內設施的交驗細節。

      在購房合同簽訂過程中,必須注意付款方式的環節。最好是將應該在什么時間付多少比例的房款都約定清楚。例如,買賣雙方可以約定在簽訂《房屋買賣合同》時,客戶即支付相當于房價款百分之多少的定金給業主或中介公司等。

      六、確定交房時間

      交房時間也是非常重要的,一定要注意在房屋買賣合同中明確注明。此外,關于房屋交驗前產生的費用及房屋交驗時產生的費用由誰承擔也要先約定清楚。

      七、二手房什么情況下千萬不要買?

      1、司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或者以其他方式限制二手房權利的;

      2、依法收回土地使用權的;

      3、共有二手房,未經其他共有人書面同意的;

      4、權屬有爭議的;

      5、未依法登記領取權屬證書的;

      6、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;

      7、列入動拆遷范圍的;

      8、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形(比如禁止城市居民購買建在農村集體土地上的小產權房)。

      以上就是法律快車小編整理的關于一般二手房交易注意事項有哪些的全部內容,從上述可以見二手房買賣需要注意產權審核、簽訂合同交定金時最好有權威的第三方進行監管,合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等。

     
  •   一、按揭二手房交易流程怎么走

      按揭二手房交易流程如下:

      1、銀行征信調查(去人民銀行查買方的征信情況);

      2、房屋產權調查(調查房產是否抵押,查封,析產,繼承,共有權人情況);

      3、向賣方支付定金并預留房屋尾款;

      4、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件;

      5、銀行發放貸款;

      6、雙方共同去做物業交割;

      7、向賣方支付尾款。

      二、二手房交易的注意事項

      1、了解房屋情況。買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

      2、查檔。買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案; 3、簽合同。如賣方提供的房屋合法,可以交易,買方可以交納購房定金(但不是商品房買賣的必經程序)。買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

      4、申請過戶。買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續。如果存在無產權或部分產權未得到其他產權共有人書面同意的情況,則拒絕申請。

      5、立契。房地產交易管理部門審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續。

      6、繳納稅費。稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

      7、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

      三、如何避免落入二手房交易騙局

      1、要核實房屋產權情況及性質

      房屋所有權證是所有權的標志,房屋所有權證上登記的所有人才是有權賣房的人,如果非本人賣房,則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權委托書。核實證件最好見原件,也可以要求產權人共同帶產權證書到當地房屋土地管部門核實房產證的真實性。

      2、要注意房屋及相關設施是否欠費

      物業費、水費、電費、煤氣費、電話費等費用,在購房時一定要核實清楚是否有拖欠,如果有拖欠,那就要求原房主在交房前全部清結,而且應該考慮就這些問題保留部分房屋價款的尾款,確認沒有問題后再支付。

      3、交易過程中注意保留證據

      簽訂合同只是完成了交易的第一步,后面發生糾紛的機會也很多,所以要注意保留每個環節的證據,尤其是自己履行義務的證據。購房者付款時別忘記讓對方明確出具收條,且最好依據合同條款,在收條內容中明確是付哪個環節的房款。

      綜上所述,按揭二手房交易流程是:銀行征信調查;房屋產權調查;向賣方支付定金并預留房屋尾款;房屋過戶的同時銀行審查貸款條件;銀行發放貸款;雙方共同去做物業交割;向賣方支付尾款 。若您有其它問題,可以登錄法律快車的官方網站,免費咨詢律師!

     

  •   現在房價的上漲速度非常快,很多人已經不向一開始所追求的要買新房了,而轉向二手房買賣。二手房的市場發展前景比一手房更好。那么我們在進行二手房交易的時候需辦理什么程序?有什么注意事項呢?

      (一)買賣前的產權審核

      擔心買到產權有瑕疵的房子,是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作,這一問題也將不是問題。

      首先,要仔細查看業主的房產證,注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人,在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次,看購房時的相關憑據,比如購房發票、契稅發票等,作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。

      風險提示:此環節最大風險即是產權瑕疵問題,所以在交定金之前,必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態,也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態,而一旦房屋產權有問題,交易即宣布無效。

      (二)交定金與簽合同

      看好房子,確定房屋產權后,交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節,交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬,以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時,請多留個心眼。

      如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業主手中,而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方,則可以簽一個簡單協議,約定贖樓完畢之后給定金賣方,需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒有可信賴的第三方,定金最好交由銀行監管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可,約定在交易中心完成遞件手續后,劃撥到賣家賬戶上。

      一般來說,在交定金的時候會簽一份預約買賣合同,示范文本可以在深圳市國土房管局網站上下載。合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等,具體條款見示范文本。

      風險提示:

      (1)當下樓價上漲,買家如想防止賣家毀約不賣,可交足額定金或約定高額違約金,提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;

      (2)賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓,所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監管即視為賣方收訖”;

         (3)為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象,你需要簽一份交房保證金協議,約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好,水電、物管等費用繳清,鑰匙交接完畢之后,再退還保證金。

      (三)贖樓

      贖樓是一門大學問,不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說,贖樓是業主方的責任。贖樓有兩種操作方式:其一,業主通過擔保公司,向銀行借款贖樓,產生的是0.8%的擔保費用,以及0.4%的短期贖樓利息,等買家房產證出來之后,再到銀行做按揭;其二,買家通過擔保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產生擔保費,但買家需要提前供樓。

      “出于風險考慮,買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式,可節省0.4%的短期贖樓利息,但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題,買家將陷入被動境地。”美聯物業按揭部總監王青說。

      這里邊還有一些小竅門:如果通過同行轉按揭,上述費用少不了,但可以節省不少時間。另外,擔保公司與銀行有對接的關系,比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔保公司,可到打算辦按揭的銀行咨詢,否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。

      風險提示:因贖樓產生的風險,為此環節中最大。買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓,都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題,買家會冒風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家,均認同“兩筆款贖樓”,即業主自己通過擔保公司向銀行借款。

      (四)付首期及資金監管

      除了產權問題之外,自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上,資金監管目前已成體系,買賣雙方按照既成規定來做,風險很小。無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監管。

      具體操作是:買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議,然后各自在銀行開一個賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止,則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務,一般會收取單筆500元左右的監管費,但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管,則可以省去這筆費用。

      出于公平角度考慮,銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字,這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行,也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

      風險提示:

      (1)買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監管,避免資金風險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。

      (2)倘若放款書沒有提前簽字,賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款,避免“人走茶涼”。

      (五)簽訂買賣合同

      在交定金環節,記者已經提前知會:自主交易可以先簽訂一個“書面協議”,這個協議與普通的中介的居間合同非常類似,只是缺少了中介那部分內容。其格式可以參考中介的居間合同,或者直接到深圳市國土房管局網站的“信息公開”欄目的房地產管理相關下載處,下載《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同(2008版示范文本)》作為參考。

      簽訂書面協議時,最主要要關注四個方面,是產權情況、房產總價、交易稅費及日期,其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進行,例如規定贖樓要在45天內做完,首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。

      交付首期之后,就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產經紀行業協會(下簡稱房協)的相關負責人告訴記者,自主交易雙方可以在任何能夠上網的地方,上到房協的網站,注冊并填寫相關內容,經過共4個工作日的確權及辦理時間后,就可以直接到房協(福田區景田東路36號潤豐園小區一樓)去領取,完全免費。據該負責人介紹,目前房協已經取消了中介代打合同的資格,不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費用。記者了解到,這個費用并不固定,一般是180元以上,多的更有三四百元。

      風險提示:

      (1)如果房產有共有權人,要讓共有權人一同簽字,避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

      (2)如果有租約的,應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明,避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

         (3)如果房產有較為貴重的家私家電,最好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述,例如家具家電的品牌、新舊程度等,有必要的話還可以附上家具家電的照片,以防交房時出現貨不對板的情況。

      (4)如果該房產附有戶口,要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

      (5)要明確違約責任,特別是在目前房價上漲的情況下,業主違約的幾率增大,明確違約責任才能保障自己的權益。

      (六)選銀行和辦按揭

      如果不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理,說要做房產按揭,他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況,像評估價高的銀行需要再評估,一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前,買方需要自己心里有個數,如果房產樓齡較新,例如是在2000年以后入伙,因為評估價比較高,貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子,那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監管,也可以在申請按揭時同時辦理,免得來回跑腿。

      至于銀行的選擇,中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松,而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮,每家銀行執行的政策基本一致,所以并不需要更多考慮。

      風險提示:

      (1)如果貸款額度達不到預期,買家需要做好支付更多首期款的準備,否則交易不成將造成違約。

      (2)目前二套房貸有收緊趨勢,有可能出現貸款批不下來的情況,那么為預防該情況發生后雙方發生糾紛,可以在合同中約定解決方法,例如是解除合同還是賠償違約金等。

      (七)過戶及交稅

      去過戶時,需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后,拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。

      至于辦證時間,關內是5個工作日出新證,關外寶安也是5個工作日,龍崗則是20-30個工作日(2000年以前的舊證是30個工作日,2000年以后的新證是20個工作日)。交稅時,如果合同約定是各付稅費,那么兩人必須同時到場;如果是業主實收,就只需要買家到場。至于拿新證,一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件,銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續,在5個工作日后放尾款給業主。

      風險提示:

      (1)房地產的風險責任,產權轉移前由轉讓人承擔,產權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現損害等風險,是由買方承擔的,所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。

      (2)目前房價上漲,有業主會以虛假債務為由讓法院查封房產,讓過戶期間的房產交易終止,買方可以在合同中增加一條條款,約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封,那么視為業主違約,必須承擔違約責任。

      (八)后續事項

      交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接,如果房產內部還有家具家電,還要核實清楚是否有被更換或搬走,最終業主才交鑰匙,正式完成交易。而上述的水電等交接,就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理,雙方應準備好房產證復印件、身份證等,部分區域像羅湖區,辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同,交易雙方最好在去之前打電話進行咨詢,以免來回跑動。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》,如果房子內部家具家電完整,就交回給業主保證金。如果家具家電確實有缺失,那么經過雙方協商后可以在保證金里面進行抵扣。

      風險提示:

      (1)如果交房時家具家電出現損壞甚至被搬走,而交房保證金無法彌補時,買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時,盡量把保證金的數額做大。

      (2)戶口問題也是交房時容易忽視的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。

      通過以上內容想必大家對二手房房產交易流程有了一定的了解,小編想要提醒的是二手房雖然比一手房更具有經濟性,但在交易過程中需要注意其是否存在風險隱患,避免以后帶來不必要的糾紛。希望以上內容對您有所幫助,如需了解詳細內容,歡迎前來咨詢。

     
  •   在現代社會中,房價不斷提升,更多的人覺得經濟適用房是購房的較好選擇。經濟適用房的優點就是價格便宜,在二手房交易流程中,有很多房子是新修建的、購買優惠、戶型新穎。那么,作為購房者需要了解一下2018年二手房交易流程需要多久。

      2018年二手房交易流程時間可分為以下幾種情況:

      一、在二手房交易流程中,全款買房,無貸款

      在二手房交易流程中,雙方達成協議,房東收下下家的定金開始計算:

      (一)在二手房交易流程中,雙方約定一個合同簽訂日期;

      (二)一般合同簽訂后的三個工作日內,下家將首付款支付給房東;

      (三)并約定一個房產進交易中心的時間;

      (四)進交易中心的當天,下家支付原房東除尾款以外所有的房款;

      (五)20個工作日后,領取新的房產證;

      (六)最后,在在二手房交易流程中,憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶。 最后在交房時,下家將尾款交給原房東。(一般是1萬,或房款的1%)

      二、在二手房交易流程中,全款買房,房東有貸款

      在二手房交易流程中,雙方達成協議,房東收下下家的定金開始計算:

      (一)在二手房交易流程中,雙方約定一個合同簽訂日期;

      (二)一般合同簽訂后的三個工作日內,下家將首付款支付給中介公司進行監管;

      (三)房東、下家和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后,銀行貸款審結結束,雙方約定一個房產進交易中心的時間;

      (四)進交易中心的當天,下家支付原房東除尾款以外所有的房款;

      (五)20個工作日后,領取新的房產證;

      (六)最后,在二手房交易流程中,憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶。 最后在交房時,下家將尾款交給原房東。(一般是1萬,或房款的1%)

      三、在二手房交易流程中,購房者貸款買房

      在二手房交易流程中,首先對下家的貸款額度、資信進行審核;審核無誤后,雙方達成買賣協議。房東收下下家的定金開始計算:

      (一)在二手房交易流程中,雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內,下家將首付款支付給房東;

      (二)下家和貸款公司或銀行簽訂貸款協議;

      (三)7個工作日貸款審核結束后,雙方約定一個房產進交易中心的時間;

      (四)進交易中心20個工作日后,領取新的房產證;

      (五)銀行憑新的房產證,給原房東放款;

      (六)最后,在二手房交易流程中,憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶。 最后在交房時,下家將尾款交給原房東。(一般是1萬,或房款的1%)

      四、在二手房交易流程中,上下家均有貸款

      在二手房交易流程中,首先對下家的貸款額度、資信進行審核;審核無誤后,雙方達成買賣協議。房東收下下家的定金開始計算:

      (一)在二手房交易流程中,雙方約定一個合同簽訂日期;

      (二)一般合同簽訂后的三個工作日內,下家將首付款支付給中介公司進行監管;

      (三)房東、下家和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款;

      (四)7個工作日后,銀行貸款審結結束,下家和貸款公司或銀行簽訂貸款協議;

      (五)7個工作日貸款審核結束后,雙方約定一個房產進交易中心的時間。

      (六)進交易中心20個工作日后,領取新的房產證;

      (七)銀行憑新的房產證,給原房東放款;

      (八)最后,在二手房交易流程中,憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶。最后在交房時,下家將尾款交給原房東。(一般是1萬,或房款的1%)

      以上就是關于2018年二手房交易流程需要多久的相關內容。在二手房交易流程中,當購房者購買二手房時,交易流程的時候是不確定的,按照全款買房,無貸款、全款買房,房東有貸款、貸款買房和上下家均有貸款的幾種情況進行買房,所以二手房交易流程的時間也會不一樣。

     
  •   現如今由于房價不斷上漲,購買新房價格昂貴,貸款壓力大,不少購房者都選擇了購買二手房。但是購買二手房有什么細節要注意的呢?二手房屋買賣需要注意的事項有哪些呢?

      一、二手房屋買賣需要注意什么?

      1、要求賣方提供合法的產權證書正本

      要求賣方提供合法的產權證書正本,讓業主給你看身份證原件、房產證原件,你留復印件。注意房產證上有幾個人的署名,如果有兩個人,在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字。

      其次,看購房時的相關憑據,比如購房發票、契稅發票等,作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。

      2、到房管局查詢產權證的真實性

      讓中介帶你到房管局查詢產權證的真實性,包括查房產的基本情況,抵押情況及查封情況,是否與人共享等,注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。

      3、要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋

      一般來說,軍隊、醫院、學校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

      4、現場了解房產現狀

      看有沒漏水、滲水、大裂縫等情況。與商品房不同,二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況等,都需要消費者自己或自己委托機構來詳細了解。在決定購買前,消費者應該仔細觀察戶型是否合理,各種管理是否到位,供電容量是否能夠負荷空調等大型家電,查看天花板是否有滲水痕跡,墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區保安水平、物業管理費及收費標準如何。

      5、注意所購房屋歷史遺留問題

      購買者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長;有沒有欠費情況,如物業管理、水、電、氣費等。

      6、對二手房價格進行評估

      在掌握房屋基本情況的基礎上,消費者應從多個方面對二手房價格進行評估。也可以委托信得過的中介機構或評估機構進行評估,弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下,銀行按揭時會做保值評估,這個價格可以看出房屋的較低保值價。

      7、注意協議簽訂內容

      簽訂書面協議時,最主要要關注四個方面,是產權情況、房產總價、交易稅費及日期,其中要注意的是書面協議里面要明確二手房交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進行,例如規定贖樓要在45天內做完,首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。

      8、合法徹底辦理過戶 注意交費時間

      要求業主過戶遞資料完成才給50%房款,拿到受理回執,確定能拿到房產證才給全款;要求中介過戶遞資料完成才給50%中介費,到交完樓才給齊,或者與第三方簽訂協議。

      特別是如果你看中的房子還在按揭中,定金較好不要直接交到業主手中,而應該交由第三方監管,可以簽一個簡單協議,約定贖樓完畢之后給賣方,需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒有可信賴的第三方,定金較好交由銀行監管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可,約定在交易核心完成遞件手續后,劃撥到賣家賬戶上。

      如房東還有水電費未結清,等全部費用完結后才付中介。二手房必須經房屋土地管理部門辦理完過戶手續,才算真正換了主人,其他任何單位的保證和公證都不算完銷售易。

      二手房過戶流程中的二手房交易注意事項主要針對買家而言,一方面要對所購房屋的質量和真實性查驗,另外一方面要注意二手房交易合同內容和交費時間的控制。

      二、二手房屋買賣流程是什么?

      1、登記申請書原件(受理窗口提供)

      2、申請人身份證明

      3、房屋所有權證原件

      4、網上簽約的當地市存量房買賣合同原件

      5、買賣雙方當事人約定通過專有賬戶劃轉交易結算資金的,應提交存量房交易結算資金托管憑證原件;買賣雙方當事人約定自行劃轉交易解散資金的,應提交存量房交易結算資金自行劃轉聲明原件

      6、契稅完稅或減免稅憑證原件

      7、房屋所有權證上的房屋登記表、房屋平面圖將產權人名字遮蓋復議買方人數+1份

      8、其他資料:

      (1)住宅類房屋買賣的,還需提供購房資格審核時申報家庭成員的身份證明、結婚證明、戶籍證明及其他材料原件

      (2)央產已購共有住房轉移的,還應提交《在京中央單位已購公房變更通知單》原件

      (3)已購經濟適用房、限價商品房取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的,不得按市場價出售,確需出售的,需提交戶口所在區縣住房保障管理部門出具的確定符合條件的購房人的證明原件;滿五年出售的,需提交產權人戶口所在區縣住房保障部門開具的放棄回購權的證明

      (4)補交土地出讓金的證明

      (5)標準價、優惠價提交補交房價款證明或滿65年工齡的證明原件

      (6)國有土地使用證(整宗房產的)

      (7)整宗劃撥用地或者整棟樓房占用劃撥土地的,提供劃撥土地轉讓批準文件

      (8)商業配套設施轉讓的,還應提交按規劃用途使用房屋的承諾原件

      以上便是法律快車小編為您分析的二手房屋買賣的需要注意的事項。希望您在購買二手房上能了解清楚相關政策、法規以及注意好以上的每個事項,避免引發糾紛。想要了解的,可以咨詢我們法律快車網的在線律師來為您解答。

     
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